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La morosità, al giorno d’oggi, è uno dei problemi maggiori in ambito condominiale e vede coinvolti amministratori, proprietari e condomini. Cerchiamo, pertanto, di far luce a riguardo, grazie alle normative vigenti.
La recente legge di riforma del diritto condominiale, con particolare riferimento all’articolo 63 disp. att. c.c., prevede una serie di poteri/diritti dell’amministratore per la riscossione dei contributi.
Concretamente si traduce con la legittimazione dell’amministratore al recupero forzoso delle somme dovute dai condomini “entro 6 mesi” dall’approvazione assembleare del bilancio, salvo che ne sia stato espressamente dispensato dell’assemblea stessa.
Un eventuale ricorso per decreto ingiuntivo, prima di essere depositato presso l’autorità competente e notificato al condomino moroso, potrà essere preceduto da un sollecito da parte dell’amministratore stesso che, per procedere in via stragiudiziale e/o giudiziale, non necessita di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea.

Per il condomino moroso, invece, oltre alle spese di un eventuale giudizio monitorio, c’è il rischio di vedersi privato dell’utilizzo di un servizio comune suscettibile di godimento separato (ex art. 1123 c.c.): è la legge stessa ad attribuire direttamente all’amministratore il potere di sospensione senza alcun richiamo all’organo assembleare o al regolamento.
Va precisato, però, che la sospensione del servizio può avvenire al verificarsi di due condizioni specifiche: morosità protratta per almeno 6 mesi e sussistenza in condominio di servizi suscettibili di utilizzazione separata.
Tale innovazione legislativa è chiaramente a tutela dei condomini virtuosi che potranno continuare a godere dei beni e servizi comuni.

L’articolo 63 disp. att. c.c. richiama anche il criterio della parzietà: il terzo creditore potrà agire pro-quota contro i condomini in regola esclusivamente dopo aver inutilmente escusso quelli morosi. Sostanzialmente la vera novità è che i condomini virtuosi, una volta stabilito che sono tenuti a pagare, saranno obbligati a contribuire solo in ragione della quota risultante dai millesimi di proprietà e non per l’intera somma. Di fatto l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi, ed il terzo creditore, munito di titolo esecutivo notificato, potrà dar corso al recupero del credito secondo il principio sopra richiamato.

Se l’amministratore non consegna l’elenco richiesto? L’art. 63 disp. att. c.c. non è esaustivo, ma è intuibile che il legale del creditore potrebbe, in caso di negligenza protratta, dar corso alla procedura d’urgenza ex art. 700 c.p.c., con deposito del relativo ricorso presso la cancelleria del Tribunale competente.

A cura di Avv. Barbara Rostagno e geom. Finotto Claudio

FONTE: Editore “Cambi di scena” di Teresa Lorusso